- “Si los precios tienden a ser más altos de lo que deberían, dejan fuera del mercado a gente que está dispuesta a comprar una vivienda”, explica el economista Miguel Vargas
- “Colusión tácita es cuando sin ponerse de acuerdo, ni escribirse un correo electrónico, ni juntarse en un bar, y sin que haya ningún tipo de comunicación entre las empresas, éstas terminan fijando un precio o produciendo una cierta cantidad de unidades consistente con una colusión”, define este PhD en Economía de la University of Reading (UK).
- “Es importante que el mercado inmobiliario funcione bien. A nivel de oferta, los precios tienden a ser más altos de lo que deberían, dejando fuera del mercado a gente que está dispuesta a comprar una vivienda”, sostiene.
Publicado por La Segunda, lunes 30 de mayo de 2016.
“Cuando la demanda en el mercado inmobiliario cae, pero los precios se mantienen o incluso suben, algo podría no estar funcionando de acuerdo a la lógica de un mercado competitivo”, dice Miguel Vargas, autor del estudio “Colusión tácita en el mercado de la vivienda. El caso de Santiago”, que se publicará en la revista académica Applied Economics.
Este economista de la UDP que se ha especializado en el sector inmobiliario en parte porque trabajó en la Cámara Chilena de la Construcción, señala que en el segmento de viviendas para la clase media se puede concluir que existe una “colusión tácita”.
-¿Qué es colusión tácita?
-Colusión tácita es cuando sin ponerse de acuerdo, ni escribirse un correo electrónico, ni juntarse en un bar, y sin que haya ningún tipo de comunicación entre las empresas, éstas terminan fijando un precio o produciendo una cierta cantidad de unidades consistente con una colusión. Es el resultado de un proceso donde las empresas optimizan sus ganancias debido a las características del mercado en que se desenvuelven.
-¿Qué tiene de malo este comportamiento si no existe nada ilegal?
– El consumidor va a pagar mayores precios y tendrá menos bienes disponibles para su consumo. Puede no haber consecuencias legales para los involucrados en la tácita, pero podía llegar a requerir de regulación porque se trata de un tema sensible para las familias.
Barreras de entrada
-¿Qué concluyó en su estudio?
-Encontré evidencia de colusión tácita en los mercados de clase media (C2-C3). No la hallé para el ABC1 y tampoco para el D y E.
-¿Cómo explica este comportamiento?
-Los proyectos no son muy grandes en el mercado ABC1, promedian las 15 unidades y, por lo tanto, es un mercado muy atomizado. En cambio, los proyectos para el C2 y C3 varían en torno a las 60 y 25 unidades respectivamente y para el D-E se hallan en alrededor de 45 unidades. La diferencia de tamaño implica una diferencia en el monto de la inversión que hay que hacer. Para que haya colusión, una condición necesaria es que existan barreras de entrada. Por ejemplo, un arquitecto puede comprar un terreno, construir tres casas y venderlas. Son los típicos condominios de La Reina. Sin embargo, los condominios o edificios de departamentos para clase media suelen ser muy masivos, implican una inversión importante y desarrollar una organización muy eficiente de control de costos.
-Ahí hay una experiencia que sirve de barrera de entrada.
-Exactamente, y eso limita el número de actores e incrementa la probabilidad de que se coludan.
-¿Qué es lo grave de esto?
– La vivienda es un facilitador de nuevos ingresos para la familia. Si se tiene una casa, se facilita el acceso al crédito, la inserción laboral, la productividad en microempresas familiares… en el fondo, tiene un impacto en la calidad de vida de las personas. Por eso es importante que el mercado inmobiliario funcione bien. A nivel de oferta, los precios tienden a ser más altos de lo que deberían, dejando fuera del mercado a gente que está dispuesta a comprar una vivienda.
Por último, este segmento es el que más subsidio recibe. Entonces, ¿a quién estaríamos subsidiando? ¿A las familias?¿O a los ingresos de estas empresas?
-Pero su estudio no incluye los subsidios.
-No incluye los subsidios de vivienda social, pero las personas reciben subsidios, por ejemplo, el de renovación urbana (200 UF por unidad en el centro de Santiago) que va a la empresa. El quintil más pobre tiene un 19% de subsidio en vivienda social, luego los dos siguientes tienen 30% y el mayor es alrededor del 18%. O sea, la clase media es la que más subsidios recibe en términos de porcentaje de personas.
Los fundamentos del estudio:
Los precios subieron , aunque las ventas cayeron
– El estudio se hizo en Santiago y divide a este mercado en cuatro grupos. ¿Cómo los diferenció?
-Conjeturé que se produce un mercado inmobiliario de acuerdo al segmento socioeconómico al que la persona pertenece. ¿Es el mercado ABC1 distinto al C2 y C3? Parece que sí. ¿Son muy diferentes el C2 y C3? Allí no es tan evidente la diferencia. Usé entonces un modelo econométrico y quedé con 4 grupos que son: ABC1, C2, C3 y el D que lo fusioné con el E. Excluí a la vivienda social del tipo progresiva y sólo consideré la vivienda nueva.
-¿Cómo se dio cuenta de la colusión tácita?
-Comparé el porcentaje de ganancia que las firmas tienen sobre sus costos (markups) con el ciclo económico y esos porcentajes subían si la economía crecía y bajaban si el ciclo se contraía. Si hubiese competencia y bajas barreras de entrada, los porcentajes de ganancia –markups- deberían ser cercanos a cero y constantes. Aquí lo que se da, son porcentajes de ganancia que están muy por encima de cero.
-¿Qué pasó con los precios en 2008 y 2009 frente a una demanda que cayó?
-En un año y medio de estudio, las ventas totales cayeron de 4.500 a 3.000 unidades. La oferta creció inicialmente y luego se mantuvo, pero los precios subieron, incluso en la crisis.
-¿Podría caracterizar las viviendas donde halló ese comportamiento?
-Tienen entre 55 y 80 metros cuadrados con valores que van entre UF 1.000 y UF 3.500, con un mismo programa (plano) en barrios de Santiago, Peñalolén, Quinta Normal y Recoleta.