- Los consumidores pidieron menos préstamos de consumo, pero se mostraron más interesados en obtener financiamiento para viviendas.
- Los departamentos y casas ubicados en las zonas nor-poniente y sur de Santiago son los que proporcionalmente más se han encarecido.
- El mercado estima que la superficie sin ocupar en las oficinas de lujo ha continuado subiendo en el último cuarto del año, la que podría haber llegado a 10% a fines de este ejercicio. Es el nivel más alto de último 7 años.
Hogares chilenos tendieron a endeudarse algo menos en el segundo trimestre de 2014
La deuda total de los hogares se expandió 7,3% real anual, algo inferior al crecimiento de años anteriores, señaló el Informe de Estabilidad Financiera (IEF) que publica el Banco Central en diciembre.
La desaceleración se produjo porque los créditos de consumo crecieron menos. Si a inicios de año se expandían en torno a 6,8% anual, entre abril y junio sólo lo hicieron a un ritmo de 4,8%. La banca fue la que más restringió el otorgamiento de este tipo de préstamos, pasando de un incremento de 7% a 4,4%, y el segmento no bancario también redujo las colocaciones de 3,2% a 2,2%.
Llama la atención que dentro este subsector (el no bancario), las casas comerciales escaparon a esta tendencia al pasar de un alza de 6,5% a 7,3%. Lo que coincide con observaciones de fuentes del comercio que señalan que si bien las ventas han tendido a disminuir, no ocurre lo mismo con el crédito.
Aunque el ritmo ha tendido a decrecer, el endeudamiento de los hogares subió a 59% en el primer semestre respecto del mismo período de 2013, debido a que la deuda hipotecaria se aceleró de 9,0% entre abril y junio del año pasado a 9,4% en igual lapso de 2014.
La Encuesta de Crédito Bancario (ECB) de junio y septiembre de este año da cuenta de que los bancos se mostraron más cautos a la hora de ofrecer créditos de consumo. También pusieron más condiciones a sus clientes cuando otorgaron préstamos hipotecarios, pero las nuevas limitaciones se levantaron entre el primer y segundo trimestre del año. De hecho, “los créditos con más de 80% de financiamiento han disminuido a favor de aquellos entre 70% y 80% de financiamientos”, enfatiza el IEF. Esto significa que se le exige a quien quiere comprar una vivienda un mayor ahorro. Esta cifra es un poco inferior a lo demandado por la banca entre 2005 y 2008.
Las viviendas nuevas siguen subiendo, pese a desaceleración de la economía
Los precios de las viviendas nuevas continúan subiendo. ¿La razón? La oferta se ha reducido, mientras que la demanda continúa robusta, señala el Informe de Estabilidad Financiera (IEF) del Banco Central.
De acuerdo a los datos recabados en el Gran Santiago por la Cámara Chilena de la Construcción, los departamentos acumulan un alza de 11,1% anual en sus precios (3,1% en su símil de 2013) en el trimestre móvil julio-septiembre de este años, mientras que en casas el incremento fue de 5,9% (7,8% en 2013).
Parte de la explicación se debe a que los costos de construcción se mantienen elevados y a que las tasas hipotecarias se encuentran en niveles muy bajos. A lo que se suma que los precios no estarían reflejando el menor crecimiento de los ingresos laborales del sector.
Para la persona que quiere comprar una vivienda con el objeto de ponerla en arriendo, el Central señala que la rentabilidad ha tendido a disminuir. Por ejemplo, si en el cuarto trimestre de 2012 se lograba un retorno bruto anual de 7,3% para un departamento ubicado en Santiago, al tercer trimestre de este año sólo se alcanza un 6,3%. En el caso de las casas, la capacidad de rentar pasó de 7% a 6,2% en el mismo lapso.
Lo que definitivamente ya no se encuentra son bancos que financien el 100% de la compra de una vivienda. La mayoría del sistema exige un pié y éste se ubica en torno al 20% o un poco más.
Lo que sucede en el mercado inmobiliario es importante porque el 25% o más de los ingresos de un hogar se destina al pago de dividendos hipotecarios. Si las tasas bajan y hay perspectivas de mantener el trabajo, las personas suelen aprovechar estas circunstancias para comprar.
Este año el volumen de ventas de viviendas nuevas en Santiago continúa por sobre el promedio del período 2002-2014, aunque la tendencia se ha moderado entre julio y septiembre. Esto llama la atención debido a que no va acorde a la desaceleración de la economía que está cerrando el ejercicio con un crecimiento cercano al 1,7%.
Sin embargo, hay razones que explican este comportamiento. En primer lugar, las tasas hipotecarias han pasado de 4,4% a inicios de 2014 a 3,8% durante el tercer trimestre. En segundo término, el desempleo se mantiene levemente por sobre el 6%. Y el tercer factor obedece a la reforma tributaria que introduce nuevos impuestos a futuro. Todo ello hizo que muchos compradores adelantaran su decisión de compra.
Las comunas que suben
La Cámara Chilena de la Construcción publicó su último informe este mes sobre el mercado inmobiliario.
Allí señala que los precios de los departamentos en las zonas nor-poniente y sur de Santiago se aceleraron en el trimestre móvil julio-septiembre, aumentando 16% y 18,7% respectivamente. No fue así la realidad que vivieron estas zonas el año pasado, cuando los valores bajaron 3,4% y 1,3% en el mismo orden.
Por otra parte, el alza de precios acumulada en el segmento de departamentos en el Gran Santiago a septiembre fue de 9,2% (8,3% en 2013), mientras que en la zona nor-oriente se elevó 9,9% (3,1% en 2013).
En el mercado de casas, las alzas de precios también se intensificaron en las zonas nor-poniente y sur, subiendo 7%y 5,8% a septiembre. En el mismo periodo de 2013 estos aumentos fueron de 3,6% y 10,1% respectivamente.
Sin embargo, en la zona alta de la capital, es decir, en el área nor-oriente la variación de precios acumulada a septiembre fue negativa (-0,2%), lo que contrasta con el fuerte incremento que registró el año pasado (16,6%) en el mismo período.
Metros cuadrados vacantes de oficinas llegan a su nivel más alto en 7 años
La vacancia en el segmento de oficinas de alto nivel es una preocupación que vive el sector inmobiliario y que también inquieta al Banco Central. La cantidad de metros cuadrados sin ocupar en Santiago llegó a su nivel más alto en siete años: 7,7% para la clase A y 9,1% para la clase B, indica el Informe de Estabilidad Financiera que publicó el Instituto Emisor la semana pasada.
Las oficinas clase A son aquellas ubicadas en edificios para renta y se destacan por su diseño, sistema tecnológico, administración y comodidades. En general, atrae a los clientes con alto poder económico. En cambio las oficinas clase B se encuentran en edificios con buena ubicación, pero cuya estructura ya se encuentra deteriorada u obsoleta. En fácil, las oficinas del Costanera Center son clase A, mientras que las del Marriott son clase B.
El mercado estima que la vacancia en las oficinas de lujo ha continuado subiendo en el último cuarto del año, la que podría haber llegado a 10% a fines de este ejercicio. Esto se ha transferido a precios, puesto que los arriendo han bajado durante los primeros nueve meses del año, dando cuenta en parte de la sobreoferta y del mayor poder de negociación de los clientes, interpreta el Banco Central.
Forecast Consultores y Asociados incluso apunta a que durante el 2015 es probable que la tasa de vacancia suba a 15% o 16% y que los precios de venta y arriendo caigan en torno a 20%.
Aunque con cierto rezago, el sector habría ya comenzado a autorregularse. “Las proyecciones de ingreso de nuevos proyectos de oficinas para los años venideros se redujeron por primera vez desde 2012. Así, en los primeros nueve meses del año, el ingreso proyectado para 2014 y 2015 disminuyó en 30% y 15%, respectivamente”, adelanta el Central. Parte de esta caída se debe a que varios proyectos sufrieron un retraso en el inicio de obras o recepción de las mismas y a que se destinó un mayor porcentaje de metros cuadrados a plantas comerciales en los nuevos planes de oficinas puestos en marcha.
Por último, el Central advierte en su informe –escudándose en “evidencia internacional”- que la dinámica de losprecios de las propiedades comerciales tiende a ser más sensible al ciclo económico que el de las viviendas. Es decir, si las condiciones económicas se debilitan, “se podrían generar nuevos ajustes de precios, aumentando la vulnerabilidad” de los actores que operan en este sector. En otra parte del documento, el instituto emisor indica que uno de los segmentos que ha aumentado su exposición a este tipo de inversión son las compañías de seguros de vida que gestionan las rentas vitalicias.
Oficinas, un sector clave
Dentro de las estadísticas que la Cámara Chilena de la Construcción lleva, se encuentra el sector no habitacional que está compuesto por los subsectores: arquitectura, comercio, educación inmobiliario, oficinas salud, y turismo.
Se espera que cerca de US$ 835 millones en proyectos no habitacionales se materialicen el próximo año, de los cuales 58% ya se encuentra en construcción.
La Cámara tiene un recuento de 86 proyectos no habitacionales vigentes en cartera, diez de los cuales concentran el 44% de participación del total del gasto en construcción esperado para 2015. De estos últimos, 81% se localizan en la región Metropolitana, siendo la construcción de oficinas el principal impulsor del sector.
Publicado por T13.cl, semana del 22 de diciembre al 26 de diciembre de 2014.